2024년 9월부터 시행된 스트레스 DSR 2단계, 대출 규제 강화의 핵심은?

안녕하세요! 최근에 많은 관심을 받고 있는 ‘스트레스 DSR 2단계’에 대해 알아볼까요? 🏦 이 제도는 ‘2024년 9월 1일’부터 본격적으로 시행되었어요. 이로 인해 가계대출 규제가 더욱 강화되었는데요, 이번 규제는 특히 ’변동금리 대출‘을 받는 사람들에게 중요한 영향을 미칩니다.

스트레스 DSR이란 무엇일까? 🤔

‘DSR(총부채원리금상환비율)’은 개인이 빌린 모든 대출 원리금을 소득으로 나누어 계산하는 비율인데요, 여기서 ‘스트레스 DSR’은 대출 금리 상승에 대비한 가상의 금리를 추가로 적용해 대출 한도를 줄이는 제도입니다. 쉽게 말하면, 금리가 상승할 가능성을 미리 감안해 대출 심사를 더 엄격하게 하는 것이죠.

2단계 시행의 핵심 내용은? 💡

‘스트레스 DSR 2단계’는 기존보다 강화된 규제입니다. 주요 내용을 정리해볼게요.

1. 스트레스 금리 0.75% 적용

기존 ‘1.5%’에 50%의 가중치를 부과해 ‘0.75%’의 스트레스 금리를 적용합니다. 이로 인해 대출 심사가 더욱 까다로워지며, 대출 한도도 축소됩니다.

2. 대상 확대

이번 2단계에서는 ‘은행권 신용대출’과 ‘제2금융권 주택담보대출’도 추가로 규제 대상이 됩니다. 특히 신용대출은 ‘잔액 1억 원을 초과하는 경우’에만 스트레스 금리가 적용돼요. 그래서 앞으로 대출을 받을 때 더 많은 검토가 필요하게 됩니다.

3. 대출 한도 축소

스트레스 DSR 규제로 인해 ‘주택담보대출’은 약 ‘3%에서 9%’ 정도 한도가 줄어들 것으로 예상되며, ‘신용대출’은 금리 유형에 따라 1%에서 2% 정도 한도가 감소할 가능성이 큽니다. 다만, 대부분의 차주는 큰 변화를 체감하지 않을 수 있지만, 이미 대출이 많은 고DSR 차주는 영향이 클 수 있습니다.

대출을 계획 중이라면? 💼

이 제도로 인해 대출 한도가 줄어들 수 있기 때문에, ‘고정금리 대출’을 선택하거나 대출 종류에 따라 더 유리한 조건을 찾아보는 것이 중요합니다. 또한, 기존에 변동금리 대출을 이용 중인 분들은 대출 구조를 다시 검토해보는 것도 좋은 방법이겠죠? 예를 들어, 변동금리에서 ‘혼합형’이나 ‘고정금리’로 갈아타는 것도 고려해볼 수 있어요.

실로는 이렇게 단순하진 않을 것 같습니다만, 그래도 간략하게 예를 들어 보면 다음과 같습니다.

CASE 1.

경기도에 ‘5억 원짜리 아파트’를 소유하고 있으며 ‘2억 원의 주담대를 끼고 있는 상황에서, 내 연봉이 5,000만 원이라는 가정하에, ‘8억 원짜리 새로운 집으로 이사하려고 한다면

1) 기존 집을 처분하고 대출 상환
먼저, ’현재 5억 원짜리 아파트‘를 매각하고 나면, 그중 ’2억 원‘은 주담대를 상환해야 하므로 ’3억 원‘이 남습니다.

2) 필요한 자금
새로 구매할 ’8억 원짜리 집‘을 사기 위해서는 ’8억 원 - 3억 원 = 5억 원‘이 필요합니다.

3) 연 소득 5,000만 원 기준 DSR 대출 가능성
’연 소득 5,000만 원‘ 기준으로 ’DSR 40% 규제‘에 따라, 연간 상환할 수 있는 원리금은 ’2,000만 원‘입니다. 금리 ’4%‘, 상환 기간 ’30년‘을 가정하면, DSR 40% 기준으로 대출 가능 금액은 ’약 3억~3억 5천만 원‘ 정도입니다.

4) 스트레스 DSR 2단계 적용
스트레스 DSR 2단계가 적용되면 ’0.75%‘의 스트레스 금리가 추가되어 한도가 ’약 3%~9%‘ 줄어듭니다.
이 경우 주담대 한도 금액은 약 ’2억 9천만 원에서 3억 4천만 원’ 정도로 예상됩니다.

- 기존 집을 팔고 나서 남은 ‘3억 원’과 새로 필요한 자금 ‘5억 원’ 중, ‘2억 9천만 원에서 3억 4천만 원’ 정도를 주담대가 가능할 것으로 예상됩니다.
- 나머지 ‘1억 6천만 원에서 2억 원’ 정도의 자금은 추가로 마련해야 할 필요가 있습니다.

CASE 2.

경기도에서 5억 원짜리 아파트를 구입하려고 하고, 모아놓은 현금 1.5억 원과 1억 원의 전세자금대출이 있으며, 연봉 4,000만 원인 상황을 가정해보면

1) 필요한 자금
5억 원짜리 집을 구입하기 위해선 1.5억 원을 제외하고 3.5억 원이 더 필요합니다.

2) DSR(총부채원리금상환비율) 40% 기준
연 소득 4,000만 원 기준으로 DSR 40% 규제를 적용하면, 연간 소득의 40%인 1,600만 원이 상환 가능한 금액이 됩니다. 이 금액을 기준으로 대출 한도를 계산해볼게요. 금리 4%, 상환 기간 30년을 가정하면, 대출 가능 금액은 약 2억 5천만 원에서 2억 8천만 원 정도입니다.

3) 스트레스 DSR 2단계 적용
스트레스 DSR 2단계는 금리 상승 가능성에 대비해 0.75%의 추가 금리를 반영한 제도입니다. 이를 적용하면 대출 한도가 3%에서 9% 감소할 수 있습니다. 스트레스 DSR을 적용한 결과, 대출 한도는 약 2억 4천만 원에서 2억 6천만 원으로 줄어들 수 있습니다.

4) 전세자금대출 고려
현재 전세자금대출 1억 원을 보유하고 있으므로, 이를 포함한 총 부채에 대해 DSR이 적용됩니다. 전세자금대출을 포함해 대출 가능한 금액은 대략 1억 4천만 원에서 1억 6천만 원 정도로 예상됩니다.

- 5억 원짜리 아파트 구입 시, 모아둔 1.5억 원과 스트레스 DSR을 적용한 1억 4천만 원에서 1억 6천만 원의 대출을 합쳐 약 3억 원에서 3억 1천만 원 정도를 마련할 수 있습니다. 따라서 부족한 1억 9천만 원에서 2억 원은 다른 방법(추가 대출, 자산 활용 등)을 통해 마련해야 할 가능성이 큽니다.

결론

스트레스 DSR 2단계는 금리 상승 가능성을 대비해 가계부채의 질적 개선을 목표로 하고 있어요. 대출을 받기 전, 이번 규제가 자신의 재정 상태에 어떤 영향을 미칠지 미리 계산해보는 것이 중요하겠죠? 특히 금리가 상승할 가능성이 커지는 시점에서는 더 신중한 판단이 필요합니다. 앞으로 대출을 계획하고 있다면, 스트레스 DSR 규제에 대한 충분한 이해를 바탕으로 준비하세요!

2024년 9월부터 시행된 스트레스 DSR 2단계, 대출 규제 강화의 핵심은?